Investire oggi.. risparmiando
 


Investire.. risparmiando, compriamo casa!
ultimo aggiornamento 01/12/2014

acquistare casa
Miglior offerta mutuo prima casa del momento:
DEUTSCHE BANK - MUTUO PRATICO A TASSO VARIABILE (TAN 2,23% TAEG 2,34%)
Rata mensile mutuo 125000 euro per 30 anni: 476.66€

Acquistare casa oggi

Oggi parliamo di uno dei beni più cercati ed apprezzati dagli italiani: la casa. Fino a pochi anni fa, prima della crisi finanziaria richiedere un mutuo era una delle cose più semplici del mondo, le banche concedevano prestiti senza batter ciglio, facendo gara a chi offriva il mutuo più conveniente a suon di spread bassi. Oggi purtroppo tutto questo è finito. In questi ultimi mesi si è assistito ad un vero tracollo a 2 cifre del mercato del mattone. Ma se siete tra i pochi fortunati che hanno ancora qualche euro e volete acquistarne una, non tutto è perduto. Infatti ultimamente qualcosa si sta muovendo.

Passo 1: agenzia o privato?

Per cominciare parliamo dell'eterna domanda: agenzia o privato?
Risposta molto semplice. Se vogliamo risparmiare qualcosa, puntiamo sul privato, l'agenzia in genere richiede una commissione del 3%+iva(22%) sul costo dell'immobile (esempio 100000 euro quindi sono 3000+630=3630 euro). Però ricordiamoci che i servizi offerti da un agenzia a volte sono impagabili. L'agenzia ci coccola dall'inizio alla fine. Vi trova casa, se serve cerca il mutuo più conveniente, vi spiega tutti i dettagli sulla compravendità, vi informa in modo preciso sui costi ed eventuali detrazioni, cerca il notaio, ecc..; voi dovete solo scegliere, firmare e pagare. Una gran bella comodità ve l'assicuro!
Un consiglio. Non stancatevi mai di girare e confrontare. La casa è un investimento per il vostro futuro, non potete sbagliare!

Passo 2: costi acquisto casa

Quando si acquista casa, se finanziariamente non abbiamo grandi disponibilità, l'ansia la fa da padrona e la domanda più frequente è: ma quali sono i costi che dovrò affrontare? Ce la farò?
Noi qui affronteremo solo il nodo prima casa (se volete acquistarne un'altra probabilmente non avete bisogno dei nostri consigli).
- da venditore privato -
  • imposta di registro del 2% (del valore del corrispettivo pagato, o in alternativa dal 2007 è possibile assumere come base imponibile il valore catastale)
  • imposta ipotecaria 50 euro
  • imposta catastale 50 euro
- da impresa costruttrice o ristrutturazione entro i 5 anni dalla fine dei lavori -
  • iva 4% (utilizzare per il calcolo il prezzo pattuito e dichiarato nell'atto notarile dalle parti e non il valore catastale)
  • imposta di registro 200 euro
  • imposta ipotecaria 200 euro
  • imposta catastale 200 euro
- da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione lavori o da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di risanamento, restauro, ristrutturazione -
  • iva esente
  • imposta di registro del 2%
  • imposta ipotecaria 200 euro
  • imposta catastale 200 euro
Per comodità potete effettuare il calcolo delle imposte in modo automatico con il calcolatore da noi offerto (attenzione i coefficienti di calcolo sono aggiornati alla data della pubblicazione dell'articolo)

Calcolo costi acquisto prima casa

Calcolo costi mutuo casa
by Investire Risparmiando!

Acquisto da
Costo dell'immobile come da atto
Importo del mutuo
Valore catastale
dell'immobile in euro (*)
Percentuale costi agenzia immobiliare(%)
(*) non hai il valore catastale? Ricerca i valori della rendita catastale e poi clicca qui per calcolarlo
  
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Come si può notare facendo un paio di prove, acquistando senza agenzia, da un privato o da impresa dopo 4 anni dalla fine dei lavori è possibile risparmiare diverse migliaia di euro.

Passo 3: Cos'è il mutuo? Quanto costa stipularlo?

Ora che abbiamo trovato casa e abbiamo capito i costi che dovremo affrontare, non ci resta che scegliere il mutuo più conveniente per noi.
Ma cos'è e come funziona un mutuo? Senza entrare troppo nei dettagli il mutuo è il principale contratto di prestito e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte di quest’ultimo dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.
Il mutuo può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso e si perfeziona solo al momento della consegna al mutuatario. Se è un prestito a titolo oneroso, chi ha stipulato il contratto deve corrispondere gli interessi. Il rimborso può essere di varie tipologie: con tasso variabile, fisso, misto, con variabile tetto massimo(cap), bilanciato, con rata costante, variabile, ecc.. Per calcolare il tasso di interesse in genere vengono utilizzati due indici economici. Per i tassi variabili è l'indice Euribor, per i fissi è l'Irs.
Per il calcolo del tasso finale va aggiunto poi il tasso di interesse che identifica il guadagno della banca, identificato dal termine di Spread.
Per esempio se siamo interessati a stipulare un mutuo con tasso variabile e la banca fa riferimento all'euribor 3 mesi il tasso finale lo si può calcolare in questo modo:
Euribor (3 mesi) 0,23% + Spread banca 2,80% = tasso applicato dalla banca 3,13%
altro esempio, abbiamo scelto un mutuo a tasso fisso per 20 anni, in questo caso la banca fa riferimento all'indice Irs 20 anni (in base alla durata del prestito) + lo spread:
Irs (20 anni) 2,76% + Spread banca 3,10% = tasso applicato dalla banca 5,86%
E bene ricordare che il metodo utilizzato in genere dalle banche per il rimborso del capitale è quello "alla francese", il quale prevede un piano di ammortamento con le rate iniziali formate quasi solo da interessi e poco capitale per poi arrivare alla fine con rata formata da pochi interessi e molto capitale.

Calcolo rata mutuo e piano di ammortamento

Calcolo rata e piano di ammortamento mutuo
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Totale mutuo
Tasso%
Anni
Versamento
Rata euro
  
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Il mutuo nel momento della stipula, prevede anche altre spese accessorie variabili da banca a banca, dette di perizia e di istruttoria (alcune banche non le fanno pagare). Alcuni istituti poi oltre all'assicurazione obbligatoria per legge, obbligano a stipulare assicurazioni extra per coprire rischi quali premorienza (polizza vita), perdita del lavoro, ecc.. con costi spesso piuttosto alti, nell'ordine delle migliaia di euro.
Una cosa molto importante in fatto di tasso di interesse che non tutti dicono, la banca lo fissa il giorno dell'atto di mutuo e quindi nel momento del rogito davanti al notaio, per cui non prestate troppa attenzione al preventivo fatto in precedenza, infatti esso può variare anche di molto, in qualsiasi momento!
Un ultimo appunto, i mutui 100% non esistono quasi più, quindi ricordate che oltre alle spese dovrete quasi sicuramente aggiungere un 20% del costo dell'immobile in contanti. Per esempio se la casa la paghiamo 100000 euro, dovremo versare un anticipo di 20000 euro in contanti, che non sono pochi.
Per approfondire ulteriormente l'argomento vi rimando alla pagina wikipedia mutuo e il nostro articolo Investire.. chiedendo un prestito!.

Passo 4: Quale mutuo scegliere?

Come detto all'inizio se avete optato per appoggiarvi ad un agenzia, i problemi non sono moltissimi perchè pensano loro un pò a tutto, se invece non l'avete fatto oppure preferite cercare il mutuo da soli, vi consiglio di fare un paio di calcoli con il bellissimo simulatore di mutuo sul sito calcolorata.org.

calcolorata.org

Questo è uno strumento davvero molto utile che vi permetterà di capire e di trovare una risposta all'eterna domanda: variabile o fisso?
Finalmente! Ora non vi rimane che cercare il mutuo. Primo passo ovviamente è cercare sul web. Inseriamo su in alto nel nostro sito nella casella di ricerca la frase "miglior mutuo" (oppure l'utilità MutuiOnline.it subito sotto l'articolo) vi si aprirà un'universo di siti specializzati nel confronto mutui. Dopo aver fatto un bel pò di confronti via web, conviene sempre fare un giretto giù in città. Spesso infatti il confronto faccia a faccia risulta essere il migliore.

Passo 5: detrazioni fiscali

Per fortuna non ci sono solo tasse che gravano sull'acquisto della prima casa, ma anche interessanti agevolazioni fiscali. La più famosa e la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo, fino ad un massimo di 4000 euro annui. Ricordatevi che il massimale va diviso per i vari proprietari, per cui per esempio se sono due il massimale è di 2000 euro ad individuo. Inoltre sono detraibili anche le spese di istruttoria bancaria, i costi della perizia, l'imposta sul mutuo, i costi dell'atto notarile.
Purtroppo ultimamente le regole cambiano spessissimo per cui si raccomanda di informarsi presso tecnici specializzati ed informati sulle ultime novità.
In bocca al lupo!






Link utili citati nell'articolo

Calcolo valore catastale
Definizione "Mutuo"
Definizione indice "Euribor"
Definizione indice "Irs"
Valori odierni indici Euribor Irs
Investire.. chiedendo un prestito!
 
 
Strumenti utili citati nell'articolo

Investire.. risparmiando! Strumenti utili - Mutui
 
 
Il termometro del risparmio del sign. Rossi

famiglia Rossi
ultimo aggiornamento 01/12/2014   
(rilevazione precedente 16/06/2014)   

Residenza: Milano
signor Rossi: 41 anni impiegato
signora Rossi: 35 anni stilista
figlio Mattia: 14 anni
figlia Giulia: 8 anni

costo della vita famiglia Rossi
spesa mensile in discesa
(-9.55 €/mese)



Consumo mensile luce: 350 kw/h
Enel energia - eLight luce
78.81€/mese (pr.78.97€ )

Consumo mensile gas: 160,83 Sm3
Green Network Luce e Gas - Piove risparmio gas
115.59€/mese (pr.115.13€ )


Canone mensile Telefonia fissa/Adsl:
Aria - Aria Smart Basic Plus solo scatto 12c + Adsl 7mb/s-512kb/s
17.95€/mese (pr.22.95€ )

Cellulare papà Rossi:
Tre - ALL-IN 200 (200 min 200 sms 2gb internet telefono)
9€/mese (pr.9€ )
Cellulare mamma Rossi:
Tre - ALL-IN 200 (200 min 200 sms 2gb internet telefono)
9€/mese (pr.9€ )
Cellulare Mattia 14 anni:
Tre - ALL-IN Medium (400 min 400 sms 2gb internet telefono)
10€/mese (pr.10€ )


DEUTSCHE BANK - MUTUO PRATICO A TASSO VARIABILE (TAN 2,23% TAEG 2,34%)
476.66€/mese (pr.477.99€ )


IngDirect - Conto corrente arancio
0€/mese (pr.0€ )


Alfa Romeo Giulietta progression gpl 120cv
alimentazione gpl
consumo 6,4km/l
Km percorsi al mese 1701

Carburante:
47.36€/mese (pr.50.38€ )
Assicurazione:
Direct Line
19.01€/mese (pr.19.51€ )
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